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  2026年上半年上海写字楼市场走出了一轮强势修复行情。世邦魏理仕发布的多个方面数据显示，上半年上海办公楼市场净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%，已达到去年全年净吸纳量的八成。戴德梁行方面表示，“2026年上半年，上海写字楼市场出现了量能非常急剧的反弹”。

  从行业需求结构来看，金融业以16.0%的占比位居首位，基金公司需求显著回暖，私募、量化及对冲基金扩张积极。专业服务业紧随其后，TMT行业位列第三，四大行业在二季度的租赁成交占比合计接近九成。

  但供应端的压力也不小。上半年上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。租金方面，尽管市场需求持续改善，但受供应放量及市场之间的竞争加剧影响，上半年全市租金报价较2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元。机构一致认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或保持高位震荡。

  说回正题。滨江万科中心位于浦东新区民生路118号，地处陆家嘴北滨商圈。项目坐拥黄浦江一线江景，向西可观陆家嘴天际线，是陆家嘴东扩版图的首个地标性建筑。

  项目由万科企业股份有限公司开发，上海万科物业服务有限公司提供物业管理。大楼总建筑面积约2.95万平方米，地上29层，标准层面积约2000平方米。标准层净高2.9米，大堂层高10米，得房率约70%到78%。办公区域配备150mm架空地板和金属吊顶，户型方正实用。

  交通方面是这栋楼的一大亮点。项目紧邻地铁14号线号线昌邑路站，是真正的双轨交上盖。从地铁站出来步行到写字楼也就几分钟的事。周边浦东大道上公交线路也很多，通勤非常方便。

  硬件配置方面，大楼配备了6部客梯和1部货梯。空调系统为风机盘管加新风系统，开放时间为周一至周五8:30至18:00。地下车位约243个，月租金1200到1500元。物业费31到33元每平每月。网络方面电信、联通、移动三家运营商都可以接入。

  从各平台上的房源信息来看，2026年滨江万科中心的租金报价跨度比较大，大致在每平每天3.5元到8元之间。

  低价位方面，有房源报3.49元每平每天的110平米房源；整层1420平米的房源报3.9元每平每天；也有平台显示4元每平每天起租。主流价位集中在4.8到6.5元每平每天。具体来看，有平台显示租金4.8到5.8元每平每天；项目综合租金区间在5.0到6.5元每平每天；还有平台显示5.5到8元每平每天。高区整层或特殊房源的单价相对更高。

  价格差异主要跟楼层高低、江景视野、面积大小和装修有关。高区看江的比低区贵，小面积单价往往比大面积高，精装比标准交付贵。需要非常注意的是，高区整层租赁单价存在非常明显的大面积议价空间。

  对比一下陆家嘴板块的整体水平。2026年二季度陆家嘴甲级写字楼平均租金是6.76元每平每天。滨江万科中心4.8到6.5元的价位在陆家嘴属于中等水平，比陆家嘴核心区超甲级写字楼9到13块的价格实惠公道不少。考虑到它是万科品质、滨江地标、双轨交上盖，这样的价格在陆家嘴北滨江板块算是性价比不错的选择。

  按5元每平每天的租金算，加上31块的物业费，一个月每平的实际支出大概在181块左右。按6.5元算的线块左右。这还没算水电。车位费1500块一个月。

  滨江万科中心的入驻企业覆盖面比较广，以金融、广告传媒、科技和贸易类为主。已知的入驻企业包括上海华信证券有限公司、艺诺艺术有限公司、上海龙韵广告有限公司、恒隧控股有限公司。还有上海龙韵广告传播股份有限公司、上海万科产城发展有限公司、柏蓉信息科技上海有限公司、上海良谷企业管理有限公司等。

  从企业类型来看，这栋楼既有金融证券类企业，也有广告传媒、科技和贸易类公司，形成了一个多元化的商业ECO。对做金融、科技、文化传媒相关业务的公司来说，在这里办公上下游对接方便，行业氛围也不错。

  另外值得一提的是，该楼盘已纳入浦东新区2026版“数字化办公补贴清单”。合乎条件的集成电路、AI企业，其租金支出可根据年度纳税贡献，享受15%到25%的年度租金补贴。对科技类企业来说，这是一个不小的利好。

  2026年上半年上海办公楼市场的需求结构里，金融业排第一占了16%，专业服务业紧随其后，TMT行业排第三。以AI为代表的信息技术行业需求量开始上涨明显。

  滨江万科中心对口的客户群体——金融、科技、文化传媒、贸易类的企业——正好跟当前市场上最活跃的需求方向有重合。而且项目地处陆家嘴北滨区，对需要陆家嘴辐射区办公空间、又希望享受一线江景和双轨交便利的企业来说，是一个值得考虑的选择。

  第一，位置好。民生路118号，陆家嘴北滨，正对黄浦江，一线江景是这栋楼的招牌卖点。14号线号线双轨交上盖，员工通勤和商务出行都方便。

  第二，建筑品质不错。万科开发、万科物业，2016年竣工的甲级写字楼。150mm架空地板、金属吊顶、10米挑高大堂，在陆家嘴北滨江板块算品质靠前的。得房率70%到78%，比很多写字楼高。

  第三，面积选择灵活。从160平到整层2000平都有，可以自由组合。从小团队到中型企业都能找到比较合适的空间。部分房源精装交付，可以拎包入住。

  第四，产业政策支持。项目已纳入浦东新区“数字化办公补贴清单”，合乎条件的集成电路、AI企业可享受15%到25%的年度租金补贴。“专精特新”小巨人企业还支持租金增值税季度预退政策。

  第五，配套还行。楼内有员工食堂、咖啡厅、便利店、银行等配套。周边民生码头文创基地提供了丰富的文化和创意资源。附近还有多家酒店和银行网点。

  第一，成本不低。5元每平每天的租金加上31元物业费，一个月每平就要181块左右。如果是300平米，一个月光固定支出就5万多。陆家嘴虽然整体租金在降，但滨江万科中心的价位在北滨江板块属于中等偏上水平。

  第二，大楼2016年竣工的，到现在十年了。虽然维护得不错，但电梯、空调这些硬件跟2020年以后交付的新写字楼比有代差。净高2.9米，装了吊顶之后会矮一些。

  第三，空调开放时间有限。周一至周五8:30到18:00。加班多的公司要额外付空调费，而且费用怎么算要提前问清楚。

  第四，部分低区房源虽具景观优势，但靠近商业动线，要关注行政私密性。看房的时候要实地感受一下噪音和私密性情况。

  第五，项目体量不算大。总建筑面积不到3万方。可租面积有限，合适的房源可能不会太多，想租到心仪的面积和位置得看时机。

  面积上，从160平到整层2000平都有。160到300平适合初创团队和成长型公司，500平以上适合中型企业，整层2000平适合总部型企业。租期和免租期都可以谈。

  议价方面，当前市场整体是买方市场。全市空置率在往上走，业主“以价换量”是普遍心态。滨江万科中心的租金报价从3.5块到8块都有，跨度不小，说明议价空间是存在的。高区整层租赁还有显著的大面积议价空间。所以谈价格的时候能大胆一点，租金单价、免租期这些都可以聊。合乎条件的科技公司别忘了申请租金补贴。

  看房的时候重点看几个细节：实际江景视野怎么样（不同楼层和朝向差别挺大）；物业费到底按31元还是33元收；空调加班的费用怎么算（开放时间只到18点）；电梯高峰期排队情况（6部客梯，29层楼）；车位够不够用（243个，要看整栋楼的入驻率）。

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